Strona główna » Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Planujesz wziąć kredyt hipoteczny? Musisz koniecznie wiedzieć o kilku rzeczach. Chodzi przecież o to, by wybrać ten najlepszy, skrojony na miarę kredyt, a nie przez lata chodzić z uwiązanym u szyi niewygodnym rozwiązaniem. Często o szybkiej i skutecznej spłacie kredytu decydują mądre decyzje podjęte na etapie przygotowania.

Masz w końcu tę odwagę, by zrealizować swoje marzenie o własnych czterech kątach. Oczyma wyobraźni urządzasz już pokoje i myślisz o tym, jak to fajnie będzie siedzieć przy porannej kawie w kuchni. Chcę Ci pogratulować dobrych i odważnych marzeń. Na początek jednak pozwolę sobie nieco schłodzić Twój entuzjazm. Przed Tobą szereg ważnych finansowych decyzji, zwłaszcza jeśli swoje marzenia chcesz finansować kredytem hipotecznym. W końcu zaciągnięcie takiego kredytu to duża transakcja.

Zanim udasz się do banku, by złożyć wniosek kredytowy przygotuj się rzetelnie do tego kroku. Wysiłek włożony na tym etapie pozwoli Ci później zaoszczędzić czas, pieniądze i ograniczyć stres związany z decyzją.

Czy stać mnie na kredyt hipoteczny?

kalkulator

Na początek postaraj się odpowiedzieć sobie uczciwie na pytanie „czy naprawdę stać mnie na kredyt hipoteczny?”. Wiem, że to rada, która wydaje się dość trywialna. Jednak zbyt wiele osób podchodzi zbyt entuzjastycznie do swojej zdolności kredytowej. Wielu wystarczy jedno spojrzenie na wysokość raty uzyskanej z internetowej porównywarki ofert, by jednoznacznie stwierdzić, że będą w stanie spłacać kredyt. Często również zaciągając kredyt zakładamy, że nasza finansowa przyszłość będzie rysować się w coraz bardziej różowych barwach. Wszyscy będziemy zarabiać coraz więcej, nigdy nie stracimy pracy i zawsze będziemy zdrowi. Kredyt hipoteczny spłacimy oczywiście przed czasem, mimo, że do tej pory nie udawało się nam odłożyć żadnych oszczędności.

Przyda się jednak odrobina sceptycyzmu przy realnej ocenie swoich możliwości do spłaty. Odpowiedz sobie na kilka pytań:

  • Czy prowadzisz budżet domowy? – jeżeli tak to jesteś zwycięzcą. Dokładnie wiesz gdzie rozchodzą się Twoje pieniądze i masz pewność, że potrafisz realnie ocenić swoje możliwości. Dzięki planowaniu i kontroli wydatków ocena twoich możliwości spłacania raty przestaje się opierać na intuicji.
  • Czy udaje Ci się co miesiąc zwiększać swoje oszczędności? – jeżeli oszczędzasz co miesiąc kwotę zbliżoną do kwoty kredytu, masz silną przesłankę, by twierdzić, że spłata raty kredytu hipotecznego nie powinna być problemem.
  • Czy masz odłożoną poduszkę finansową? – spłata kredytu hipotecznego to bieg długodystansowy warto mieć więc odłożoną finansową poduszkę bezpieczeństwa. Głównie dlatego, żeby mieć zabezpieczenie w razie niespodziewanych wydatków.
  • Czy udało Ci się uzbierać wkład własny? – o wkładzie własnym w inwestycję jeszcze porozmawiamy szerzej. Bez niego jednak nie wiele zdziałasz,
  • Czy zarabiasz wystarczająco dużo? – jeżeli szukanie kredytu hipotecznego rozpoczynasz od wyszukiwania w internecie frazy „jak uzyskać kredyt hipoteczny przy niskich dochodach” albo co gorsza „kredyt hipoteczny bez dochodu” to powinna Ci się zapalić lampka ostrzegawcza. Zastanów się dwa razy, zanim powiesz stać mnie. Również pożyczanie zdolności kredytowej poprzez dołączanie do kredytu kogoś z rodziny jest sygnałem, że Twój comiesięczny budżet może być po zaciągnięciu kredytu naciągnięty do granic możliwości.
  • Co się stanie gdy … – uruchom na chwilę swój sztab zarządzania kryzysowego i spróbuj zastanowić się czy będziesz w stanie spłacać kredyt hipoteczny jeśli wydarzy się coś niespodziewanego. Pomyśl co się stanie gdy obniżą się Twoje zarobki, albo gdy pojawi się sytuacja awaryjna i będzie trzeba ponieść dodatkowe wydatki. Czy będziesz w stanie poradzić sobie wówczas z kredytem? Czy awaria samochodu, albo zakup pralki nie skończą się koniecznością zaciągnięcia kolejnego zobowiązania kredytowego.

Wkład własny w inwestycję

wkład własny

Jedną z pierwszych przeszkód do pokonania jest zebranie wkładu własnego. Czasy, w których banki kredytowały 100% wartości nieruchomości już minęły. Dlatego znaczna część Twojej pracy włożonej w zakup, czy budowę nieruchomości zaczyna się zanim jeszcze zaczniesz spłacać kredyt.

Jak dużego wkładu własnego potrzebuję?

Zgodnie z wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacją S , wkład własny jaki jest wymagany przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego to 20 % wartości nabywanej lub budowanej nieruchomości.

W praktyce jednak bank może zaakceptować niższy wkład własny. Nie niższy jednak niż 10% wartości nieruchomości. Skorzystanie z takiej oferty oznaczać będzie jednak konieczność wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. A to wiąże się ze wzrostem kosztów zaciągniętego kredytu.

Jak ominąć wkład własny?

Nie da się! Konieczność i wysokość wkładu własnego wynika z przepisów prawa nie zaś polityki kredytowej banku.

Czy mogę zaciągnąć kredyt na sfinansowanie wkładu własnego?

Nie. Już na początku Twoich starań o kredyt hipoteczny poproszą Cię o złożenie oświadczenia, że środki przeznaczone na wkład własny w inwestycję nie pochodzą z kredytu bankowego, pożyczki pozabankowej, zakładowego funduszu świadczeń socjalnych etc.

Pomijając kwestię odpowiedzialności prawnej za złożone oświadczenie, kredytowanie wkładu własnego nie jest dobrym pomysłem z trzach powodów:

1 . Ograniczasz swoją zdolność kredytową jeszcze przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

2. Ponosisz dodatkowe koszty. Każdy kredyt gotówkowy będzie przecież droższy od kredytu zabezpieczonego hipotecznie.

3. Pozbawiasz się możliwości przekonania się czy będziesz w stanie odłożyć pieniądze w wysokości miesięcznej raty jeszcze przed zaciąganiem kredytu.

Jak zdobyć wkład własny?

Najprościej mówiąc po prostu zacznij oszczędzać. Ograniczenie prawne w postaci wysokości wkładu własnego ma ochronić Cię przed zaciągnięciem zobowiązania, którego nie będziesz w stanie spłacać.

Niektóre banki pozwalają zmniejszyć wymaganą wartość wkładu własnego w zamian za zabezpieczenie w postaci zastawu na na obligacjach skarbowych lub innych papierach wartościowych. Jeżeli posiadasz inną nieruchomość również ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia na tej nieruchomości może pozwolić Ci uporać się z wkładem własnym.

Pamiętaj również, że zakup działki pod budowę domu, czy koszt wykonanych przed zaciągnięciem kredytu prac można zaliczyć w poczet wkładu własnego w inwestycję.

Kiedy będę potrzebować wkładu własnego?

Żelazna zasada stawiana przez banki jest taka, że w pierwszej kolejności angażowane w zakup lub budowę są środki kredytobiorcy, dopiero później bank angażuje swoje środki. Planując więc zakup czy budowę wkład własny musisz mieć od razu. Nie ma takiej możliwości, by wnieść go dopiero po wypłaceniu kredytu przez bank.

wkład wlasny

Zdolność kredytowa

siła

Maksymalna wysokość kredytu hipotecznego, jaki możesz zaciągnąć, zależy po pierwsze od wartości finansowanej kredytem nieruchomości, po drugie zaś od Twojej zdolności kredytowej obliczanej przez bank. Jeśli chodzi o wartość nieruchomości sprawa jest prosta. Bank nie udzieli kredytu większego niż rynkowa wartość nieruchomości pomniejszona o wkład własny. Przy czym należy podkreślić, że chodzi tu o rynkową wartość nie zaś o cenę zakupu nieruchomości. Przy zakupie nieruchomości z rynku z rynku wtórnego cena może znacząco różnić się od wartości wyceny.

Od czego zależy zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa, według prawa bankowego, to zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Czyli odchodząc od języka prawniczego, bank przyjmując własne parametry oceny próbuje oszacować jaki największy kredyt jesteś w stanie spłacać terminowo. Każdy bank w inny sposób oblicza zdolność kredytową, dlatego maksymalna możliwa kwota otrzymanego kredytu może się różnić w zależności od wyboru banku. Główne czynniki, których zależy Twoja zdolność kredytowa to:

Wysokość i źródło dochodów – ważna jest nie tylko wysokość dochodów, ale również jego źródło, rodzaj i czas trwania umowy.

Koszty utrzymania gospodarstwa domowego – możesz mieć przekonanie, że po opłaceniu wszystkich rachunków wystarczy Ci pieniędzy na spłatę raty. Bank jednak będzie próbował to zweryfikować biorąc pod uwagę takie czynniki jak ilość osób na utrzymaniu, wysokość miesięcznych opłat, czy koszt utrzymania samochodu. Bank oczywiście poprosi Cię do deklarację tych wartości, nie mniej gdy uzna je za zaniżone przyjmie wartości, które ustalił sobie jako minimalne.

Scoring behawioralny – jest to ocena ryzyka niespłacalności kredytu na podstawie cech socjodemograficznych takich jak wiek, wykształcenie, zawód, miejsce zamieszkania. Działa on trochę tak jak tabele na podstawie, których ubezpieczyciele szacują wysokość ubezpieczenia OC. Bank mając doświadczenie z tysiącami klientów zwyczajnie wie, jakie cechy socjologiczne czy demograficzne sprzyjają wysokiemu ryzyku niespłacalności kredytu.

Historia BIK – bank sprawdza w Biurze Informacji Kredytowej wysokość spłacanych przez Ciebie rat i bierze ją przy obliczaniu Twojej zdolności kredytowej. Sprawdza również jak spłacały Twoje zobowiązania z przeszłości. Ocena BIK może być istotnym czynnikiem decydującym o przyznaniu lub nie przyznaniu kredytu (niezależnie od twojej zdolności kredytowej). Mówiąc inaczej, nawet jeśli na chwilę obecną nie masz żadnych zobowiązań i czysto matematycznie Twoja zdolność kredytowa pozwala na zaciągnięcie kredytu, bank może odmówić Ci kredytowania jeśli w przeszłości Twoje zobowiązania nie były spłacane regularnie i terminowo.

Jeśli masz wątpliwości dotyczące swojej historii w BIK możesz ją odpłatnie sprawdzić za pośrednictwem strony internetowej Biura Informacji Kredytowej.

Jak obliczyć zdolność kredytową?

Zdolność kredytową można obliczyć wstępnie za pomocą jednego z wielu kalkulatorów dostępnych w internecie. Polecałbym jednak traktowanie takich wyliczeń jako bardzo wstępnych i wybranie się do kilku wybranych banków bądź pośrednika finansowego, który pomoże rzetelnie ocenić zdolność kredytową. Warto zrobić to na długo przed zaciągnięciem kredytu, jeszcze przed przystąpieniem do wyboru nieruchomości czy kupnem projektu budowy.

Pamiętaj, że takie obliczenie ma charakter wstępny. Doradca wstępnie obliczając zdolność kredytowa korzysta z tych samych algorytmów, które będą później wykorzystywane przy podejmowaniu decyzji kredytowej. Nie może jednak bez wniosku kredytowego sprawdzić Twojego raportu w BIK. Nikt nie będzie też na tym etapie prosił od Ciebie dokumentów ani sprawdzał wiarygodności podanych informacji.

Oznacza, że rzetelność sporządzanych wyliczeń będzie w znacznej mierze zależała od rzetelności podanych przez Ciebie danych. Jeśli zapomnisz w momencie wstępnego obliczania zdolności kredytowej o połowie swoich zobowiązań, albo zataisz fakt posiadania dziecka wstępne wyliczenie zdolności kredytowej może być diametralnie inne od tego, które zostanie dokonane na etapie podejmowania decyzji kredytowej.

Rodzina ratuje zdolność kredytową

Dość częstą praktyką stosowaną przez osoby, które nie mają zdolności kredytowej jest dołączenie jako dodatkowych kredytobiorców osób z rodziny. Takie pożyczanie zdolności kredytowej niekoniecznie jest dla Ciebie korzystne. Parametry obliczania zdolności zostały przecież ustawione w taki sposób, aby kredytujący się miał dużą dozę pewności, że sam będzie w stanie spłacić kredyt. Dołączając do kredytu rodziców, szwagra, czy ciotką podnosisz sobie zdolność kredytową na papierze i dajesz bankowi dodatkowe zabezpieczenie na wypadek Twojej niewypłacalności. Nie oznacza to jednak, że przez fakt dołączenia do kredytu wzrosły Twoje możliwości spłaty. Bank zwyczajnie traktuje kredyt tak jakby miał być spłacany wspólnym wysiłkiem przez wszystkich kredytobiorców.

Wybór nieruchomości i kredytu hipotecznego

lupa

Ocena Twojej zdolności kredytowej wyszła pozytywnie? Czas więc wziąć się za szukanie odpowiedniej nieruchomości i najlepszego kredytu hipotecznego. Dlaczego dopiero teraz? Warto angażować się w te rzeczy, które są możliwe do osiągnięcia. Szukanie odpowiedniej nieruchomości bez przygotowań w postaci zebrania wkładu własnego i oceny zdolności kredytowej obarczone jest sporym ryzykiem. Nie chcesz przecież sytuacji, w której poświęcasz mnóstwo czasu i sił na szukanie nieruchomości, którą chcesz zakupić, a później okazuje się, że bank odsyła Cię z kwitkiem. Szczególnie nie chcesz spotkać się z odmową udzielenia kredytu hipotecznego, gdy masz podpisaną przedwstępną umowę zakupu i sprzedający otrzymał już zadatek.

Warto też, choć orientacyjnie znać maksymalną kwotę kredytu jaką można uzyskać w banku. Dzięki temu będziesz wiedzieć, na które oferty możesz zwracać uwagę.

Wybierając nieruchomość jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto sprawdzić jej stan prawny za pomocą elektronicznych ksiąg wieczystych.

Po kredyt hipoteczny do banku, czy do pośrednika kredytowego

Gdy upatrzysz sobie wymarzoną nieruchomość lub solidnie przygotujesz się do budowy domu czas znaleźć kogoś, kto pomoże Ci sprawnie przejść przez procedurę udzielenia kredytu. Zarówno wizyta bezpośrednio w banku jak i u pośrednika finansowego ma swoje wady i zalety . Szerzej pisałem o tym artykule „Doradca bankowy, czy pośrednik kredytowy – kto lepiej zadba o Twoje pieniądze?”. Z jednej strony pośrednik finansowy oferuje szerszą ofertę, z drugiej strony wnioskowanie bezpośrednio w banku czasami może oznaczać nieco sprawniejszy proces.

Niezależnie od tego jak wybierzesz dobrze jest stosować zasadę ograniczonego zaufania. Szczegółowo przeanalizuj wszystkie warunki kredytu. Nie zgadzaj się na wszystkie przedstawiane Ci warunki. Spróbuj negocjować cenę.

Zanim jeszcze wyruszysz na spotkanie z doradcą finansowym zrób mały rekonesans. Sprawdź oferty kredytów hipotecznych w internecie za pomocą porównywarek. Będziesz mieć punkt odniesienia do oferty przedstawianej Ci podczas spotkania.

Koszty kredytu hipotecznego

Zwróć baczną uwagę na przedstawiane Ci koszty. Nawet drobne różnice w wysokości marży, prowizji, czy składek ubezpieczenia mogą złożyć się w konsekwencji na bardzo pokaźną sumę.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Większość kredytów hipotecznych w Polsce oprocentowana jest według zmiennej stopy procentowej. Składa się ona ze stawki referencyjnej (najczęściej WIBOR 3M) oraz marży banku.

Marża jest stałą częścią oprocentowania i nie zmienia się przez cały okres kredytu. Zmianom natomiast ulega stawka referencyjna. Stawka ta, najkrócej mówiąc, jest stopą procentową po której banki pożyczają sobie pieniądze. A chcąc być bardziej dokładnym jest to „rentowność bonów pieniężnych emitowanych przez Narodowy Bank Polski w trakcie podstawowych operacji otwartego rynku. Operacje te polegają na zakupie lub sprzedaży krótkoterminowych, z reguły 7-dniowych, bonów pieniężnych na rynku międzybankowym w celu przywrócenia równowagi płynnościowej w sektorze bankowym. ”

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego

Drugim znaczącym kosztem jest prowizja za udzielenie kredytu. Jest ona pobierana jednorazowo przy wypłacie kredytu. Warto zadbać o jak najniższą kwotę prowizji szczególnie wówczas gdy ma być ona finansowana z kwoty kredytu. Wówczas bowiem oprocentowanie będzie naliczane od kwoty brutto kredytu. Zapłacisz więc odsetki zarówno od pożyczonego kapitału na zakup nieruchomości, ale także od środków, które przeznaczone będą na opłacenie prowizji.

Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym

To koszt, o którym rzadko się myśli w momencie planowania zaciągnięcia kredytu. Pamiętaj jednak, że będziesz musiał z nich skorzystać.

Po pierwsze konieczne będzie ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości od zdarzeń losowych. Tu niektóre banki oferują takie ubezpieczenie w pakiecie z kredytem, Dobrze się jednak zorientować, czy wykupienie takiego ubezpieczenia w innym towarzystwie ubezpieczeniowym nie będzie tańszą opcję. (Ważne! Przed wykupieniem polisy sprawdź w banku czy zostanie ona zaakceptowana).

Potrzebować będziesz również ubezpieczenia pomostowego, które zabezpiecza prawa banku do momentu uzyskania wpisu do księgi wieczystej.

W niektórych przypadkach bank może wymagać również ubezpieczenia od utraty pracy lub ubezpieczenia na życie.

Wybierając najlepszą dla siebie ofertę zapytaj również o inne koszty. Na przykład o koszt wyceny kredytowanej nieruchomości. Czytając sporządzoną dla Ciebie symulację kredytu zwróć baczną uwagę na szacunkową wartość wszystkich kosztów.

Dokumentacja i sprawy formalne

dokument

Gdy już wybierzesz najlepszą dla siebie ofertę pora na zebranie dokumentów niezbędnych do wnioskowania o kredyt hipoteczny. Poza wnioskiem o kredyt, który musisz wypełnić dostaniesz zapewne listę dokumentów, które musisz do niego dołączyć. Czego będziesz potrzebować?

Dokumenty osobowe: bank będzie poprosi Cię o dowód osobisty i drugi dokument ze zdjęciem. Przed planowanym złożeniem wniosku warto sprawdzić datę ważności dokumentów. 😉

Dokumenty potwierdzające źródło dochodów: jeśli pracujesz, poproszą Cię o zaświadczenie o zarobkach i wyciąg bankowy potwierdzający wpływy na konto. W przypadku innych form uzyskiwania dochodu lista może być nieco dłuższa.

Dokumenty dotyczące nieruchomości: miedzy innymi wyciąg z ksiąg wieczystych, umowę przedwstępną, dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego. W przypadku budowy projekt budowy, wypis i wyrys z rejestru gruntów, kosztorys etc.

Decyzja kredytowa i wypłata kredytu

Na podstawie przedstawionych dokumentów bank podejmie decyzję kredytową. Pamiętaj, że to wciąż jest moment, w którym możesz zrezygnować z zaciągnięcia kredytu. Od momentu wydania przez bank decyzji z reguły masz jeszcze 30 dni na podpisane umowy. Raz jeszcze przed zapoznaj się z wszystkimi warunkami kredytu. Tak, by mieć pewność, że będzie ona dla Ciebie satysfakcjonująca. I takiej umowy właśnie Tobie życzę.

2 myśli na “Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?”

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *